В свят, където собствеността върху жилище често се възприема като върховна цел и стабилна инвестиция, един от най-влиятелните имотни магнати в Америка, Грант Кардон, излиза с радикално противоположно твърдение. Според него, личният дом е “ужасна инвестиция” и хората трябва да се насочат към наем, вместо към покупка. Тази позиция, изразена в интервюта и социални мрежи, предизвиква сериозен дебат сред финансовите експерти и широката общественост.
На пръв поглед, подобно изказване от човек, известен с мащабните си инвестиции в жилищни имоти, може да изглежда парадоксално. Кардон обаче бързо разяснява своята позиция: “Един дом не генерира паричен поток. Не получавате големи данъчни облекчения от него. Нямате ливъридж. Живеете в него. Плащате за него. Никога не го притежавате напълно. Дори когато заемът е изплатен, пак не го притежавате. Все още трябва да плащате данъци върху имота, да го застраховате, да го поддържате.”
Действително, когато закупите жилище, за да живеете в него, то рядко генерира доход. Напротив, то поглъща средства. Дори след като ипотеката е погасена, продължават да текат постоянни разходи: местни данъци, застрахователни премии, ремонти и поддръжка, които бързо могат да натрупат значителни суми. Данни от Бюрото за преброяване на населението на САЩ показват, че средните месечни разходи за собственици на жилища с ипотека са нараснали с около 4% от 2024 г. до 2025 г. и че такива собственици отделят над 20% от доходите си за допълнителни разходи, свързани с притежанието на имот.
Кардон смята, че причината тези разходи и недостатъци да бъдат игнорирани е емоционалната привързаност. “Хората се вълнуват от къщата си – ‘Това е моята къща!'”, казва той. “Но тя не е ваша къща. Вие сте партньор в тази къща с държавата.”
**Стратегията на Кардон: Наем и инвестиции с паричен поток**
Съветът на Кардон е ясен: “Никога не купувайте къща, наемайте там, където живеете.” Той обаче не е изцяло против недвижимите имоти като инвестиция. “Не казвам ‘не притежавайте недвижими имоти'”, уточнява той. “Казвам, живейте под наем. Вземете всички пари, които бихте похарчили за тази къща, и ги инвестирайте в недвижими имоти, които генерират паричен поток – които ви плащат всеки месец.”
Тази философия е в основата на много инвестиционни съвети: спестените средства да се насочат към активи, които носят доход. Но какъв тип недвижими имоти има предвид Кардон? Той изброява няколко възможности: “Може да са търговски площи, складове, жилищни сгради, като тези, в които ние инвестираме. Може да е земя – ако сте фермер или животновъд и знаете как да направите кравите си печеливши, тогава направете това.”
**Достъп до имотния пазар без ипотека**
За тези, които искат да се възползват от този пазар, Кардон и други експерти предлагат конкретни начини за инвестиране без тежестта на ипотека за лично жилище:
1. **Инвестиции във ваканционни имоти и имоти под наем:** Платформи като Arrived, подкрепена от инвеститори от световна класа, включително Джеф Безос, позволяват инвестиране в дялове от ваканционни имоти или имоти под наем. Това предлага възможност за пасивен доход без традиционните отговорности на наемодател, като поддръжка и комуникация с наематели. С минимална инвестиция от едва 100 долара, инвеститорите могат да получават тримесечни дивиденти от внимателно подбрани имоти с потенциал за генериране на доходи и дългосрочно поскъпване.
2. **Многофамилни инвестиционни имоти:** Кардон силно препоръчва многофамилните жилищни сгради. “Трябва да започнете с 32 апартамента. Това е идеалният брой,” казва той. Предимството е, че ако един апартамент е празен, въздействието върху общата инвестиция е минимално. Той съветва да се търсят имоти, където наемите са 1000 долара, но би трябвало да са 1200 долара, често строени през 70-те или 80-те години, притежавани от собственици, които не са актуализирали наемите. Повишаването на наемите до пазарните нива може да донесе значителна печалба.
За акредитирани инвеститори, Lightstone DIRECT предлага директен достъп до институционални многофамилни имоти с минимална инвестиция от 100 000 долара. Платформата елиминира посредниците, намалявайки таксите и повишавайки прозрачността. Lightstone, една от най-големите частни имотни компании в САЩ с портфолио от над 25 000 многофамилни единици и активи под управление на стойност 12 милиарда долара, инвестира поне 20% от собствения си капитал във всяка сделка, демонстрирайки партньорство и ангажираност. Компанията има доказан опит с историческа нетна вътрешна норма на възвръщаемост от 27.5% от 2004 г.
3. **Инвестиции в апартаменти:** Апартаментният сектор показва забележителна устойчивост по време на икономически сътресения. Хората винаги се нуждаят от място за живеене, а нарастващите цени на жилищата правят собствеността все по-недостъпна за мнозина, което увеличава търсенето на наеми и поддържа високи нива на заетост.
Платформи като Fundrise улесняват достъпа на обикновените инвеститори до апартаментния пазар чрез дялово участие. Fundrise управлява над 2.87 милиарда долара капитал от името на над 385 000 индивидуални инвеститори, като портфолиото им включва еднофамилни и многофамилни жилища, както и индустриални сгради в цяла Америка.
В обобщение, Грант Кардон предлага радикална, но добре аргументирана перспектива: вместо да обвързвате капитала си с пасивен актив като личното жилище, което генерира само разходи, насочете се към активни инвестиции в недвижими имоти, които осигуряват постоянен паричен поток. С нарастващия брой иновативни платформи, достъпът до такива възможности става все по-лесен, отваряйки врати за пасивен доход и потенциално по-висока възвръщаемост.
